房地產長期隱形崩跌 固定利率房貸所產生之放空鈔票效果 稅率上升 才是房產致命大敵 利率上升 對房貸月付金額影響Real Estate facing invisible crash, the only valuable part: 30 Year Fixed Rate Mortgage Tax rate will really pop the real estate bubble. Interest rate significantly increases mortgage monthly payment

[圖1]

大家別驚慌，我們的經濟已經準備好要落底了！
Humpday Humor: The Bottom Is Close?
http://www.zerohedge.com/news/2013-06-05/humpday-humor-bottom-close


[小綠前言]
小綠從小杯綠茶還沒來google blog開站以前的文章，就已經不斷再強調，
"QE 絕 對 不 可 能 會 減，QE 只 能 增 沒 辦 法 減"，
這次整理了小綠曾提出過上述表示的日期、所在發文，及所持之理由，供大家參考。

美國最近股票跌，房產跌，特別是國債跌特凶。
這些，市場上分析師說，這是因為QE要退場造成的。

小綠會跟您們說，完全不是。

因為第一，若是，那黃金為何沒跌？

第二，難道聯準會今天才突然喊要退場嗎？喊三個月以上了。
三個月以來大家在股市房市國債等，都完全沒感覺QE要退場，
就只有黃金自己感受到QE退場感受很深，慘遭QE要退場的重擊。
然後三個月後，突然一瞬間，大家才突然感受到印鈔要退場喔？
根本是瞎掰！

股票債券房地產跌，真實原因是，
通貨膨脹來了，經濟要衰退了，有人要倒帳了，不印又有金融危機了，
美國酒鬼的酒癮又發作，口渴難耐，又開始在期盼更多高濃度葡萄酒了，
這才是最近走勢真正的原因！

小綠個人對房地產沒有太多興趣，不喜歡寫房地產的文章。
但是小綠發現好像大家對房地產的文章比較有興趣。
小綠自去年(2012年)九月以來，沒有再寫過房地產的文章，現在再次分析。

小綠個人是trader出身，用短期中期技術分析。操作股票、外匯、期貨等各種標的。
我很了解短期中期技術分析的能耐與特性，因為我是以此出身的，
不過不管怎樣，小綠有一個原則，
一但行情結束，無論賺賠，
小綠絕對賣得乾乾淨淨，一點都不留，
小綠對交易、操作或投資，不抱任何期待，也不懷抱任何感情，
我向來對操作很冷酷，沒有個人情緒！

是故，小綠明明靠著股市交易與相關外匯，期貨賺取一點本錢，
多年後，小綠現在名下卻連一張股票也沒有，
這反映出我的原則，
小綠對任何資產，是不帶感情的，
買進必有理由，理由沒變前，不會賣，
重點是理由結束後，
無論個人感情怎樣，一律徹底出清乾淨並離開，
是故小綠離開任何市場，無論賺賠，
必定乾乾淨淨，不留任何部位與"紀念品"，


您們之中的許多人，
或許以前操作過股票，於是現在手上或多或少都有一些股票，
以前操作，或投資什麼，現在手上就或多或少有些什麼，

小綠知道很多人，操作過越多檔股票，
手上就會有越多檔股票套牢，於是就有越多檔股票留在手上當"紀念品"，
操作過越多檔基金，就有越多檔基金套牢，就留有越多基金，
時間一長，手上的投資猶如一間理財雜貨店一樣，或根本就是一個理財垃圾場，
整個投資組合中，全都是一堆垂死掙折、不長進的理財垃圾標的，

小綠對停損砍倉這件事，絲毫不含糊拖延，
若小綠不捨停損，
小綠現在應該早就可以開始營業理財垃圾場，甚至已經開好多間分店了，
小綠若看錯，絕對會停損，一丁點都不會留，

黃金四月五月六月拉回洗盤後，
小綠比以前更加看好黃金，長期部位，當然不停損，還會加碼，

而且小綠還會告訴不認同小綠長遠眼光的人，
不要說看錯不留，
小綠就算看對，等到黃金結束的時間到了，
小綠也一樣，一公克黃金都不會留的，
就如同以前一樣，看錯不留，
看對，有耐心地慢慢等，上漲過程中的洗盤拉回不予理會，
但等到時間到了，一樣，也是不留。
買也有時 賣也有時 任何資產 無所謂好壞 全部都是時機而已！

現在的黃金，根本就還沒開始漲，
您們若在1100,1200, 1300將黃金停損出場，就長期投資來說，
您們可能將犯下一生中最嚴重的錯誤！
不過損失最為巨大的，是那些放空黃金白銀的人，
他們之後所將面對的場景，那才是有得瞧的曠世巨作！

另一方面，小綠對黃金沒有任何情感，也沒有任何偏好，小綠根本不是個金甲蟲，
小綠是trader出身的，沒有任何黃金背景，也不是黃金愛好者，
我的家族中，也沒人是金甲蟲，很抱歉！
罵小綠是金甲蟲的人恐怕是罵錯了。

但小綠卻比金甲蟲們還要更加看好黃金！
小綠卻比金甲蟲們對黃金還要更有信心，
當黃金在4月份以來1550拉回至1180，
金甲蟲們都還會怕，小綠卻反而不怕。
這真是怪事一件......

這篇文章很長，房地產小綠很少寫，明明只打算寫一篇，
後來寫到了第三篇去了，這篇前言也是合併了兩篇前言而成，故前言就很長。
小綠有時真的很怕寫文章，往往一寫就欲罷不能，花太多時間，影響到其他工作。


[前言結束 正文開始]

從2013年6月以來，新聞媒體出現很多東京房產的消息，許多人轉戰東京投資房地產。

2013/06/25 日幣貶 台灣人積極赴日買屋
http://tinyurl.com/qcst2xn

2013/08/06 東京房價變便宜 亞洲人搶買
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=294811#ixzz2d4WHPPGL

2013/8/25 台北購屋 比東京貴千萬 日本3房不到2千萬「都想移民了」
http://tinyurl.com/l67pmkj

內文提到：台北人辛苦程度可能超越過去被視為全球生活最辛苦的東京人！台北買房大不易，甚至超過東京，比較薪水、購屋成本後，可發現台北人為當有殼族，付出心力也超過東京人。難怪有民眾會大嘆，寧可到東京住(蘋果日報)


小綠早在去年(2012年9月9號)分析了台北的房產，提出"買台北不如買東京"的看法。 
小綠在當時，在該則文章的討論區中，也提出了很多房地產的投資分析。
- - - - - - - - - - - - - - - -- - - -- - - - -- - - - - -
小綠發表的原文在
黃金 葛洛斯Pimco總回報債券基金和股神巴菲特不敢跟你說的事 股債平衡這種資產配置行不通你知道嗎?http://tinyurl.com/q296337

底下的討論區中：

以前有人問我買房的事情，我都會說，要買台北房產不如買東京房產。
別誤會我，我並不看好東京房產。

因為東京比台北更地狹人稠，東京比台北更寸土寸金

台灣的生育率也比日本還差，

而且價格上，東京的房產已經崩盤跌過了，台北還沒，

租金報酬率，東京也遠遠勝過台北，收租穩當

地震，日本的施工品質，也不比台北差，而且它們已經經歷過311大地震，
台北還沒經歷過311大地震，若哪天台北來311地震怎麼辦？
地震的風險來說，買東京也比買台北有保障

台北未來是確定會有實價課稅問題，東京則是不一定有(但也說不定也會有)。

就算堅持要買房產，東京都比台北占優勢！
真的一定要拼房產，也要拼能賺比較多，虧比較少的。
想買房產的，買台北不如買東京，
但若各位連日本東京房產都不想買，
那為什麼會想買台北房產呢？

(再次提醒：小綠並不看好東京房產，只是用東京來提醒各位，台北比東京更不適合投資而已！)
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 
東京房產，是跌勢已經反應了一段後，被政府印鈔給暫時支撐、得以暫時懸空漂浮，
這是一個離破完還很早的泡沫，後面還有得跌，泡沫還有得再破，
小綠並不看好東京房產，別搶反彈，長期崩跌的東西，別貪小利，

但若拿東京房產，相對比於台灣房產，
台灣房產，比日本房產糟太多了，而且還是個持續在吹空氣進去的超大泡沫，
台灣房產，泡沫比日本大，現在還正再吹，且還沒破，
是故，以後將還會破得比日本還要慘！
再怎麼說，至少日本房產泡沫，也已經破了一部分空氣出來，雖然小綠不看好日本房產。


不過，大家別以為房地產泡沫破裂的方式，是用價格崩盤的方式修正！
不一定，要看印鈔印的速度，而印鈔機運轉的速度有三種可能性，
(1)鈔票跌價幅度<房產跌價幅度：此時房產價格跌價能從名目價格中會顯現出來，
(2)鈔票跌價幅度=房產跌價幅度：此時房產價格持平，
(3)鈔票跌價幅度>房產跌價幅度：此時房產價格不跌，還會反漲，

所以房產，名目價格上不見得會跌[精確的說法是，會大跌，但是大跌還是會漲回去]，
要看印鈔的速度如何而定。

另外，

全世界媒體皆全面性的報導FED QE會減，從2013年四月以來，到現在已經超過了三個月！
這些全都是非常離譜的錯誤分析，
小綠已經強調了無數次，印鈔規模永遠不可能縮小，而且印鈔規模必將擴大，
FED永遠不可能Taper，而且還會增加規模，

我們將時光來回到去年2012年，
小綠在QE3還沒有眉目，市場上還在那邊可能推QE3，可能不推QE3，可能延後推QE3之時，推QE3推出機率30%，機率50%時，小綠在2012年7月7日時，連QE3的宣布日期都預先推測出來了，[請見Facebook 2012年7月7日貼文]

小綠在2012年9月6日歐洲宣佈無限量寬鬆之時，
小綠也在2012年9月9日的文章中預言，美國的QE3也會跟進無限量寬鬆[請見該連結]，
http://tinyurl.com/kwjnq5r

結果2012年9月13日，FED宣佈無限量QE3。

小綠在2012年9月13日，聯準會宣布QE3一開始，
小綠就馬上分析預測，美國接下來，一定會有QE4。[請見Facebook 2012年9月,10月貼文]
這絕不是機率問題，這是比定律還要更肯定的事！
眾分析師還在那邊30%機率QE4，50%機率QE4，60%機率QE4，
結果2012年12月12日，FED宣佈擴大QE，變成大家口中的QE4。


以上這些，您們眾目共視，鐵證如山，
小杯綠茶網站及FB，都有真實確切的貼文可資證明，

同樣的事情，現在又來了，
小綠不是預言家，小綠能提出這些分析，全都是根源於對古典經濟學的深入了解，
從小杯綠茶2012年4月最早期文章，就一直發文強調，
"QE 絕 對 不 可 能 會 減，QE 只 能 增 沒 辦 法 減"，
[請見此篇文章]
長期利率絕對壓不住 黃金轉換成新貨幣時 爆發力更大
http://tinyurl.com/n4c9uuc

(此篇文章為小綠在google blog尚未開站以前文章，小杯綠茶是2012年5月20日才在blogger開站的)

今年(2013年)三月(3月10日)又發文重申，
[請見此篇文章]
黃金價格走勢分析: 黃金不會崩盤 但黃金會把信心不足者洗下車

(在該文底下的留言版，懶得找留言者，小杯綠茶Facebook都有轉貼。)

2013年四月(4月3日)也發文重申，
[請見此篇文章]
黃金價格走勢分析: 黃金不會崩盤 但黃金會把信心不足者洗下車
http://tinyurl.com/l5gmj5x

(在該文底下的留言版，懶得找留言者，在小杯綠茶Facebook都有轉貼。)


2013年五月(5月23日，5月31日)再發文重申，

[請見此篇文章底下討論版小綠的發文，或是Facebook也有轉貼。]

黃金期貨價格下跌拉回 賺的是黃金大買家 傷的是期貨投機客 價格洗盤 實體籌碼反而更加鞏固
http://tinyurl.com/kxpyx64

(在該文底下的留言版，有回應SHE的答覆文。懶得找留言者，在小杯綠茶Facebook有轉貼。這篇回應SHE答覆文，點出了一個要點，美國公債殖利率上升是美國泡沫經濟的阿基里斯腱。)

2013年六月美國酒鬼的故事，小綠也強調，所謂的QE退場，是柏南克自己要退場，而非QE會退場，

從還沒有QE4退場的聲音開始前，到QE4退場的聲音已經喊到魂驚魄惕，鬼哭狼嗥
小綠始終如一，小綠還是要截鐵斬釘的大聲高喊，

"QE 絕 對 不 可 能 會 減，QE 只 能 增 沒 辦 法 減"，
"世界各國經濟體，全都已經染上了重度酒癮，QE 就 是 酒 ，酒 是 絕 對 治 療 不 了 酒 癮 的"，

您們一定覺得小綠發瘋了，跟全市場分析師的看法作對，
小綠卻只能跟您們說，小綠的眼睛明明就清清楚楚看到，就如同強烈颱風就在我眼前一樣這麼明顯地看到，QE絕對不可能會退，
想嘲笑懷疑的人，您們儘管嘲笑吧，懷疑吧，
看是小綠及極少數人是對的，還是幾乎全市場的分析師是對的，

主流報章雜誌，新聞媒體，經濟學家大肆宣揚QE Taper，
QE Taper在全世界似乎形成了集體的強烈"共識"，
從至少是今年(2013年)四月以來，
持續到現在，已經持續了至少三個月以上，

這些近數度數非常深的"專家"，目光如豆，千差萬錯，
終於有視力比較佳的專家，看到了一點點東西了，
主流媒體的"專家"，
昨天終於有人開始提出QE不會退了。
在這些近數度數非常重的專家之中，終於有人近視沒那麼重，
終於有人能提前看到了，FED九月不會Taper，甚至今年都不會Taper了，


No Fed Taper Until New Year Means New Highs: Fahmy
http://finance.yahoo.com/blogs/breakout/no-fed-taper-until-means-highs-fahmy-112341315.html

Zor資本：Fed今年不縮減QE，美股年底前可望創高
http://tinyurl.com/lo36ja5

Joe Fahmy表示，預期在柏南克任期結束前，聯準會都不會縮減QE，而且不只9月不會，在11月或12月也不會有些許縮減QE的行動。
(小綠提醒，該分析師Joe Fahmy美股年前可望創高看法請特別小心，小綠雖不反對股票名目價格上漲，但小綠不贊同此時投資股票！)

這些"專家"，沒有遠見，但是倒是很滑頭，見風轉舵向來很快！
這些專家他們會先慢慢改口，
先改口說，喔！九月尚不明朗，可能會晚一點退，
過幾個月又改口，喔！年底前一定會退，
再過幾個月又不斷地改口，喔！明年年中前一定會退。

您們若知道美國的困境，乃至於全世界印鈔愚蠢地支撐美元而QE，將來必將遭受巨大的災難，
怎麼會看到中國愚蠢支持美元而QE，這些為不要升值的QE所導致的災難，
卻看不到災難的主角，是美國自己呢？
您們為什麼會有人寫中國喝酒是災難，
卻沒有人看到美國才是酒攤的主角，中國，乃至於全世界，都只是和美國酒鬼陪喝的呢？
您們難道不知道，酒攤結束時，雖然全部人都會很淒慘，
但是，美國將會是最淒慘的那一個人嗎？

因為美國必須喝酒，其它國家，他們沒有必須喝，他們全都是陪喝的！
因為美國必須靠其他人養，但是其他人，自己可是正在辛苦地養活自己當中，
美國對全世界各國，是沉重的負擔，當這一切結束時，
是現在正在享受的人要完蛋，而現在正背負著沉重負擔的人，卻可以得到解脫，
(雖然一開始，是大家一起完蛋，幾乎分不出來誰會好一點)。


您們知道小綠的美國酒鬼那篇故事中，酒是什麼嗎？
美國酒鬼的故事及美元霸權：由美國加上全世界印鈔機所撐起 全是虛假
http://tinyurl.com/mv9ovpa

酒，就是QE！酒，就是通貨膨脹，
(很抱歉！小綠的通貨膨脹定義是貨幣供給增加，而非政府的CPI上漲)
小綠深信，通貨膨脹定義就是印鈔票，而印鈔票不一定會馬上發生物價上漲，
而非如主流凱因斯經濟學家所稱，通貨膨脹定義是物價上漲，而印鈔票不一定會馬上發生通貨膨脹。

小綠從最早最早開始以來，就一直不斷強調，QE只會增加，QE絕對不可能會減少，
全世界分析師都說QE會減，就小綠及極少數有遠見奧地利學派經濟學家說QE會增加。
全世界都說QE會有效，贊成QE。就小綠及極少數有遠見奧地利學派經濟學家說，
QE將會惡化骨子裡的病因，於是泡沫經濟將更加糟糕，
現在不停QE，以後印到利率狂升，通脹失控完蛋時，還是得停QE，只是那時候會非常悲劇，

那時候惡性的財富重分配，已經沒辦法迴轉，
那時候投機耍詐的人，賺到了大筆財富，而認真打拼事業者，卻虧損破產，
政府權力將會擴大到無可復加，經濟自由將變成遙不可及的夢想，

回來房地產，
房地產未來走向，最有可能的，是以不漲，或是漲比其他資產少的方式"崩跌"！
啥？這也叫崩跌？就名目價格來看，這不是崩跌，而是長期緩漲或緩跌。

真正唯一在價格上能看到崩跌的，是紙鈔，債卷，及銀行定存，固定收入年金等權利。
這種領取未來固定本息收入的投資，是未來最大的犧牲族群，
這些人的辛苦積蓄，將會被"徹--底--消--滅"，
很可憐，這些辛苦積蓄的人，多半都是中年人或老年人，
這些人，將會如同在沙灘上突然遭遇海嘯的觀光客般，慘遭嚴重通脹給滅頂！
這些人，不像是年輕人，財富滅頂後，能夠再來一次，
他們被滅頂後，就真的是徹底沉沒，永遠都不可能再浮出水面了。
小綠真替他們難過，希望他們之中有人能看到小綠的文章，提早作應對。

年輕人比較沒關係，他們還沒達到儲蓄了很多錢的程度。
之後的幾十年，他們或許都還有機會能賺到自己的財富。
但是已經辛苦了大半輩子的中年人，甚至老年人。
他們將是我們的未來，損失最慘重的一群人，他們從年輕到老年，所儲蓄下來的財富，
將毀於一旦，將毀於通脹，
而且更慘的是，他們將沒有機會翻身，
他們不會再有另外一個二十年、三十年的機會去把損失給賺回來。

年輕人，整個經濟大翻盤，您們的機會來了。
但是中年人老年人，您們若不懂得做好嚴重通脹的避難準備，
您們將會一無所有，結局淒涼。


回來原點，
真正唯一名目價格上，及價值上皆會大漲的，是紙鈔的替代品，如黃金白銀(白金也不錯，但沒白銀好)，還有糧食、汽油這兩種民生必需原物料。

至於股票，及房地產，則是會發生隱形的崩跌，
名目價格上不見得會崩跌，
但相對於原油、糧食及貴金屬的相對價格比值來說，則是大崩跌！

房地產投資者，及股票投資者，他們不一定感受得到崩盤，
股票及房地產是用不太漲的方式"崩盤"的！
但也因為他們感受不到崩盤，此種崩盤反而更加可怕！
這些人將持續傻傻地在不會漲的地方不斷地攪和，
在沒有超額利潤的標的上殺進殺出，直到慢慢失血過多而亡為止。

所以，若有房地產看好者跟您說，房地產在名目價格上不會大跌！
對。小綠認為他並沒有完全說錯！只是他沒有把話講完而已，

小綠幫他把話給講完，房地產沒大跌，是因為鈔票購買力也大跌，兩者皆大跌的結果，
房地產名目價格當然能夠立定腳跟而不跌，
房地產不跌，但印鈔已經瘋狂印到糧食汽油貴金屬，皆瘋狂大漲時，
房地產，名目價格就能不跌了！


[圖2]

親愛的，您有看到我們的房產淨值嗎？我發誓它在一分鐘以前明明就還在這啊！

http://www.intoon.com/#99659

所以說，若有人說房地產不會大跌，不能說它錯。
上述的三種印鈔速度中，
小綠認為，(3)鈔票跌價幅度>房產跌價幅度，故房產價格不跌還會反漲，是最有可能會發生的情況。

房地產不跌，但許許多多的東西卻會瘋狂大漲啊！
相較於房產，有許多東西將會漲得更兇，
在股市，房地產上面"隱形的崩跌"(或長期緩跌)，
相較於水銀瀉地式的崩跌，其實還更糟糕！

在房地產的投資中，有一樣東西，可以讓您在通脹激烈發生後，在房地產上的投資損失減少很多，
那樣東西，就是固定利率房貸(Fixed Rate Mortgage)，

使用高額的固定利率房貸，就相當於做空鈔票一樣，
在已經打算要買進任何資產的前提下，請"儘量"作空鈔票，意即使用固定利率向銀行借款，
(但請務必嚴控資金週轉風險，勿過度槓桿！)

一個30年期的固定利率房貸，對小綠來說，是整個房地產買賣中，最有價值的東西！
有了它，房地產或許才勉強有一點點值得投資的價值。
房地產本身並無投資價值，
有價值的，是高額固定利率房貸，它所展現之放空鈔票效果，
有了高額固定利率房貸，與房地產的組合，
在房地產上才能減少損失。

(但請務必控制風險，注意資金週轉失靈，無法還款之風險，
另外，請注意可能的失業風險，萬一失業，房貸付不出去，
這些投資策略都將失效，而房產則將被法拍！
別誤會小綠的意思，千萬別為了貪圖固定利率房貸，而故意去買房。
是已經要準備要買房者，儘量去使用固定利率房貸！)

千萬別使用浮動利率房貸(或是ARM)，
高額ARM加上房地產，房貸占每個月薪水比重很高的新鮮人
這三者之組合，幾乎是保證房貸還不出來，被法拍(foreclosure)的完美搭擋，
特別是房貸占每個月薪水比重很高的新鮮人，支出已無太多餘力可以增加，
利率一但上升，
您的利息支出，將會快速地使您陷入巨大的財務災難之中。


第二部分 稅率對投資上的驚人影響 實體黃金好就好在這 豪宅糟糕也糟糕在這

房產價格若垮，就小綠來看，
不是真的因為其泡沫太大，或是價格太高而垮的，

小綠深信在房產上，未來一定會發生，房價在短期間內大幅下跌的劇烈波動，
但這種大幅跌價，房產不會真的崩盤，
因為此時，政府必然會施以更大的QE，用更大的印鈔票廢紙產能，
來掩蓋房產名目價格下跌，
並想辦法再繼續印更多廢紙，力拱房產價格，將房產價格再度拉抬上去，以免"通縮"，

小綠深信，房產不是毀於房產泡沫破裂，
房產價格若垮，是毀於政府不斷調高的稅率，

房地產，是所有的資產中，最難避稅的！
因其不可能移動，房產死板板的釘在土地上，絲毫無法移動，
房產面積體積龐大，無法藏匿，沒有人可以藏匿或搬運自己的房地產吧？
且政府蒐集所有權資訊，及交易資訊最容易，


任何人要想搶劫，房地產也是搶匪們最容易搶得到的對象！
不管此種搶匪是真的土匪、或憤怒的勞工、憤怒的社會主義份子、憤怒的群眾、甚或憤怒的政府，

某個地區一但起了大變化，
房產是完全無法避開搶劫的資產！
若發生搶劫，房產若想逃難，想跑路，門都沒有，
房產只有賤賣的份！有時連賤賣都不一定來得及賣掉，


某個地區，出現動亂如敘利亞，甚或大地震、大抗爭，暴民搶劫，該地區房產倒大楣，
某個地區，沒出現動亂，但政府打算對人民搶劫如希臘，該地區也一樣房地產倒大楣，
某個地區，既沒出現動亂，政府也沒打算對人民搶劫，但該地區的人民窮人過多，富人過少，
窮人們用選舉，來要求富人多繳稅時，如法國
(這種狀況，您可說是窮人搶劫富人，或是多數搶劫少數，或是要求有錢人多付一點，公平正義，Pay the fair share)，不管您怎麼說，這種狀況的經濟實質都不會改變，就投資來看，通通都是，該地區房產要倒大楣，


政府的稅率，會先從房產開始，稅額最大，課稅最容易，
接下來，會擴大至股市等，最後，連黃金也跑不掉。

但這一切的課稅，是漸進式的，當目前的高資產族群，財富多集中在房產時，
房產倒大楣，轉移到股市中，輪到股市倒大楣，
最後，連存摺黃金，ETF紙上黃金也會倒大楣，
紙上黃金，必須透過銀行系統交易，這些買賣資訊，政府清清楚楚。


是故，紙上黃金，避稅效果和股票一樣差(全都輕易可被政府掌握)，
存摺紙上黃金，或是ETF，對稅率的規避效果都不太好，
存摺紙上黃金，或ETF，避稅效果勉強和股票打平，比房地產避稅效果好一點而已。
(買賣成交快速，變現性佳，且移動性能較好)
但實體黃金，對稅率的規避效果是所有資產中最好的！


實體黃金，在地下經濟中，通通都是現金交易，
實體黃金也沒有存銀行的問題，
反正實體黃金也不會生出利息，存銀行沒意義，
反正實體黃金也不必借給別人賺利息，自己本身就能保值，
是故實體黃金不必擔心借出去給別人被倒帳，
或擔心經過銀行系統做交易，留下記錄資料而被查稅，

地下經濟要避稅，全部都是現金交易，
但是現金若是鈔票，鈔票價值跌價很快，會被印鈔廠狂印鈔給搶劫，
現金鈔票既不能抱在手上(會被印鈔廠不斷輸出的通貨膨脹稅給搶劫)，
也不能存到銀行去(政府會掌握交易資料，據以課稅)

只有實體黃金這種現金，不怕政府印鈔搶劫，而且交易又很隱密，很私人。
實體黃金，遠比現鈔保值，體積遠小於現鈔，又具備和現鈔一致的流通性，
實體黃金，可說是通貨膨脹底下，具備超級完美避稅性及流通性的資產了！


想躲避公平正義課稅，pay the fair share，或是政府搶劫富人，或是窮人搶劫富人，或是多數搶劫少數，
還有比實體黃金更好的東西嗎？
老實說，只要稅率開始不斷升高起來，
印鈔又繼續加速，經濟又要更加惡化，
大家努力勉強求自保時，
保管妥當、收藏良好的實體黃金，就是這種可怕年代，唯一可以倚靠的東西！

回到房產上，
豪宅，大坪數者。因其總價高。稅率對其打擊作用尤其大。
您們務必要看到可見的未來，未來五年後，十年後，
稅率將會遠高於現在，
而各國稅率多採累進稅率，這將使得總價高的豪宅，被稅率打擊的程度將遠遠大過小坪數住宅。
小坪數住宅，因其總價較低。稅率對其打擊較小。

累進稅率其實也是一個很好的印鈔廠製造通貨膨脹之誘因，
道理很簡單，原本房產100萬，因為通脹印鈔，房產變成200萬，中間賺100萬要課稅。
但若印鈔多印五倍，將房產拱成500萬呢？這樣中間就變成賺400萬要課稅了，
而賺100萬課稅若課20%，
而賺400萬課稅可能就要課40%，
等於是政府若製造通貨膨脹越兇，政府所能抽取的稅率就自動越高了！
印鈔廠會努力想辦法，讓大家產生名目的獲利，藉此將大家拱上去更高的所得稅率級距中(tax bracket)中，
印鈔廠努力印鈔，物價漲一倍，房價也漲1倍，所得稅率20%，
但若印鈔廠再多印十倍的鈔票，物價漲10倍，房價也漲10倍，
大家的所得稅率，就通通都變成40%，或是50%了，
其實大家把房子賣掉，購買力也沒有變得更多，但卻要繳更高的稅率。

換句話說，政府不給大家躲避通貨膨脹稅的機會，
別人存鈔票，被通貨膨脹稅課稅課很重，
您若因為知道躲避通脹，成功躲避了通脹，抱歉，您躲避成功的"利潤"(這其實不是利潤，這只是沒有通貨膨脹損失而已)，政府或是所有不滿的人民，他們也要分一杯羹，


在五年後，十年後，
大家的財富，甚或實質購買力，都會比現在，再少個一大截，
這種情況下，現在能買得起30坪房子的人，五年後只能買得起25坪了，
現在買得起100坪豪宅的人，五年後十年後只能買得起80坪輕豪宅了。

若這樣，要投資房產，即便您目前是高資產族群，
也務必要考量到，未來您的客戶群，將比現在您所看到的客戶群，
還要再更窮一點，購買力再更弱一點，
他們所能買的坪數，會願意買的坪數，將會比現在再更減少一點，
即便您假設現在與未來的客戶群，是同一群人，
這種未來趨勢之演變，也沒有任何不同。

上面說到，購買房地產者，
即便您是高資產族群，也務必以您的客戶會變貧窮做考慮，
購買實體黃金者，卻恰恰相反，
購買實體黃金者，即便您目前是低資產族群，
您也務必以未來會向您購買者，是高資產族群會變多來作考量，

某人目前是低資產族群，稅率的規避效果對其就無關嗎？
錯！千萬別這麼想。

高資產族群者，甚或地下逃稅者，
他們若發現了實體黃金的隱匿性，匿名性，輕便可攜性，避稅性(不管是合法甚或非法)是所有資產中最頂尖者，他們會願意以高價，大舉購入您手上的實體黃金的。
即便您是一個低資產的實體黃金投資者，

即便我本人是一個奉公守法，反正我也沒什麼錢，避稅逃稅與我無關的守法公民，
實體黃金還是對我有很大的差別，
我自己雖然用不到實體黃金的強大功能，但別人很需要用啊！
他們會願意用更高價來跟我購買手上的避稅利器啊！

高資產族群、地下經濟族群、非法避稅族群，
稅率越高，他們就越有誘因轉變成合法(也可能是非法)避稅族群，合法(也可能是非法)轉移資產族群，

避稅族群自然越加擴大，而避稅族群越加擴大的結果，
他們的投資焦點，將會從自己要如何獲利更多，調整成自己要如何被拿走較少，
他們會發現現在不是要多賺錢的問題，現在是要如何不被搶劫的問題時，

他們對避稅投資商品需求，就越加急迫，越加殷切，

非法避稅者如攤販或洗錢者，很想要實體黃金，則實體黃金價格自然就會水漲船高，
您或許不需要這種避稅效果，但別人可是很需要，
投資，務必要用您未來客戶的角度與眼光去看事情。

[別誤會小綠，這部分不是要教大家逃稅，

只是要從經濟投資的角度點出來，
古今中外皆同，稅率越高，經濟體將越轉往地下經濟去，
地下經濟是好聽話，實際上，地下經濟就是避稅逃稅經濟。
地下經濟將會隨著稅率逐漸上升，而快速擴大。
小綠是點出此一歷史事實，而絕無任何鼓勵地下經濟的意思。
(地下經濟是因經濟誘因不斷增加而擴大的，地下經濟從不因任何人鼓勵而擴大，也不因政府禁令而減少，地下經濟是因為經濟誘因存在而擴大的)

小綠奉勸大家，
實體黃金交易若有獲利，請誠實申報納稅。
誠實公民切勿非法逃稅。

希望大家未來五年十年後，
用實體黃金賺到的錢，等美國所領導的各國印鈔廠倒閉後，
好好拿這些錢來重新建設，重新投資，對國家社會產生貢獻。]

第三部分 利率升高 將對房產造成致命打擊

小綠用以100,000元，30年期房貸，再不同利率底下，每個月本息攤還所要繳的期付金作成下表說明：
(小數點第二位以下，全部無條件捨去)
圖三

假設利率原為1%，使用30年期房貸，您所能買得起的房子是1000萬好了，
當利率從1%上升到2%，相同的期付金，您能買得起的房子，將從1000萬遽降為870萬(即利率2%時870萬房貸每期本息攤還期付金，和利率1%時的1000萬房貸每期本息攤還期付金之金額相同)。
同理，
當利率從1%上升到3%，每個月支付房貸金額相同，您能買得起的房子，將從1000萬遽降為763萬，
當利率從1%上升到4%，每個月支付房貸金額相同，您能買得起的房子，將從1000萬遽降為673萬，
相同的計算，小綠就不重複，您們自己用上表即可求出金額。

這告訴了我們什麼？

小小的利率變動，對於人們所能支付的房貸期付金，有大大的影響，而人們所能支付的每月房貸期付金，攸關於人們所能買得起的房產總價。
所以房貸利率從1%上升到2%，若人們能支付的每月房貸金額不變，人們所能負擔的房屋總價，將下跌13.05%。
房貸利率從1%上升到3%，若人們能支付的每月房貸金額不變，人們所能負擔的房屋總價，將下跌23.70%，
房貸利率從1%上升到4%，若人們能支付的每月房貸金額不變，人們所能負擔的房屋總價，將下跌32.62%，

這樣您們知道，利率與房地產市場的嚴重攸關性了嗎？利率長期維持低檔，是房地產價格能持續維持高檔的關鍵補給線！利率一上升，房產價格就沒了補給，斷了糧。特別是利率從低檔即便只是上升個1%，2%，也能讓房地產的可支持價格，下跌個23.7%~32.6%不等。

美國房貸利率已經在短短的兩個月，上升了超過1%，房產的補給線已經斷掉了，已經嚴重威脅到美國的虛假"復甦"了，補給線不趕緊再打通，所有的房產將士，美國經濟虛假的復甦就是靠這些偉大的房產將士在前線打拼啊！現在，房產將士們，全都無糧可吃，無彈藥補給可用，已經危在旦夕了，補給再不趕緊來，房產的前線將士們，可是會崩潰的！

美FED想taper QE，想都別想。若不繼續QE，國債利率、長債利率將繼續狂飆，虛假"復甦"戰場最前線的房產將士，將全面潰退。美國不但得要繼續QE，而且QE還一定會加碼！否則，僅就房地產的角度來看，房地產價格會垮！整個泡沫經濟體的其他部分，也全都會連環垮！


小綠的總結：
圖四

本部落格任何文章與討論皆非投資建議 純為個人分析與分享 未來之財務預測皆隱含高度之不確定性 請讀者務必自行審慎評估風險 盈虧自負

看完後，若對您有一點點幫助，幫小綠按個讚，讓小綠知道吧！感謝您！

Posted in: